Po rozwodzie często pozostają nie tylko emocje, ale też bardzo konkretne problemy — na przykład wspólny kredyt i mieszkanie. Co zrobić, jeśli jedno z byłych małżonków chce sprzedać nieruchomość, a drugie się na to nie zgadza? Czy można go do tego zmusić?
W tym artykule wyjaśniamy, jak wygląda sytuacja prawna po rozwodzie w zakresie współwłasności majątku, i jakie są możliwości działania, gdy nie ma porozumienia w sprawie sprzedaży wspólnego mieszkania.
Mieszkanie po rozwodzie — co mówi prawo?
Zgodnie z przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w chwili zawarcia małżeństwa między małżonkami powstaje wspólność majątkowa ustawowa (jeśli nie podpisano intercyzy).
Po rozwodzie ta wspólność ustaje, a majątek wspólny zmienia się we współwłasność w częściach ułamkowych. Najczęściej sąd nie dokonuje podziału majątku w wyroku rozwodowym — pozostaje to do uregulowania osobno.
Jeśli w skład majątku wspólnego wchodzi nieruchomość, staje się ona współwłasnością byłych małżonków — zazwyczaj po ½ udziału dla każdej ze stron (chyba że sąd ustali inaczej).
Co oznacza współwłasność ułamkowa po rozwodzie?
Współwłasność ułamkowa to stan, w którym każda osoba:
- posiada określony udział procentowy (np. 50%),
- ma prawo do współdecydowania o rzeczach wspólnych,
- nie może samodzielnie sprzedać całości nieruchomości bez zgody drugiej strony.
Zarząd rzeczą wspólną (np. sprzedaż mieszkania) wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Brak zgody oznacza pat — i niemożność dokonania czynności prawnej.
Czy można zmusić byłego partnera do sprzedaży mieszkania?
Nie można zmuszać kogoś do sprzedaży nieruchomości w sensie bezpośrednim, ale można dochodzić zniesienia współwłasności na drodze sądowej — co często prowadzi do sprzedaży.
Są dwa sposoby:
1.
Polubowna umowa między stronami
Najprostsze rozwiązanie. Jeśli byli małżonkowie potrafią się porozumieć, mogą:
- sprzedać nieruchomość i podzielić środki,
- ustalić, że jedna strona spłaci drugą,
- wnieść mieszkanie jako aport do innego podziału majątku.
➡ Wymagana jest pełna zgoda obu stron i podpisanie umowy notarialnej.
2.
Pozew o zniesienie współwłasności do sądu rejonowego
Jeśli brak porozumienia uniemożliwia dalsze wspólne korzystanie z mieszkania, jedna ze stron może złożyć wniosek o zniesienie współwłasności.
Sąd może wtedy:
- przyznać nieruchomość jednemu z byłych małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego,
- zarządzić sprzedaż mieszkania i podział środków według udziałów,
- w wyjątkowych przypadkach — podzielić fizycznie nieruchomość (np. dom jednorodzinny na dwa lokale).
➡ Sprzedaż przez sąd to ostateczność, ale jest możliwa. Co ważne, sąd nie bada, kto „bardziej zasługuje” na mieszkanie, tylko ocenia realne możliwości i dobro stron.
Co w sytuacji, gdy mieszkanie obciążone jest kredytem hipotecznym?
Kredyt hipoteczny nie znika z chwilą rozwodu. Jeśli został zaciągnięty wspólnie, bank traktuje obie osoby jako współdłużników — niezależnie od tego, kto zamieszkuje nieruchomość.
W przypadku zniesienia współwłasności strony muszą rozliczyć:
- wartość nieruchomości,
- wysokość spłat,
- wartość wkładów własnych,
- ewentualne różnice w korzystaniu z nieruchomości po rozwodzie.
➡ Sam podział majątku nie ma wpływu na umowę z bankiem — konieczna jest osobna ugoda lub aneks.
Czy warto wcześniej ustalić zasady korzystania z mieszkania?
Tak — i to nawet zanim sprawa trafi do sądu. Dobrą praktyką jest:
- podpisanie porozumienia dot. użytkowania nieruchomości (kto mieszka, kto pokrywa koszty),
- ustalenie, czy i kiedy mieszkanie zostanie sprzedane lub spłacone,
- określenie zasad ewentualnych rozliczeń (czynsze, raty kredytowe, remonty).
➡ Takie ustalenia mogą być ważnym dowodem w sądzie.
Podsumowanie: nie można wymusić zgody, ale można szukać rozwiązania
Jeśli były partner nie chce sprzedać mieszkania — nie oznacza to, że musisz się na to godzić do końca życia. Prawo przewiduje możliwość zniesienia współwłasności, nawet wbrew woli jednej ze stron.
Najlepiej rozwiązać sprawę polubownie. Ale jeśli nie ma zgody — pozostaje droga sądowa.
Ważne:
Zniesienie współwłasności nie ma terminu przedawnienia. Można je przeprowadzić nawet wiele lat po rozwodzie — ale im wcześniej, tym mniej napięć i kosztów.